Стратегия разделения большой квартиры на две компактные — это по сути два флипа (быстрые инвестиционные перепродажи) в одном проекте. Вы покупаете трёшку ниже рынка, юридически и технически делите её на две самостоятельные студии и продаёте каждую дороже, чем половину исходной цены.
За последние месяцы рынок демонстрирует явный перекос в сторону малогабаритного жилья. По данным ЦИАН и аналитике РБК Недвижимость, спрос на студии в крупных городах остаётся выше, чем на квартиры площадью свыше 70 м². Это связано с ограниченной доступностью ипотеки и снижением среднего бюджета покупки.
В таких условиях грамотное деление трёхкомнатной квартиры повышает ликвидность и ускоряет оборот капитала.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ЭКОНОМИКА ПРОЕКТА: Считаем маржинальность на реальном примере
Представим объект в спальном районе Москвы рядом с метро. Площадь 74 м², удачная планировка с двумя мокрыми зонами. Рыночная цена аналогичных трёшек — около 21 млн рублей. Мы покупаем с дисконтом 10 процентов за 18,9 млн.
Перед расчётом прибыли важно учитывать все статьи расходов. В подобных проектах недооценка сметы — главная ошибка инвестора.
В структуру затрат входят:
● покупка 18,9 млн
● услуги агентства и оформление 300–400 тыс
● проект перепланировки и техническое заключение 150–250 тыс
● строительные работы с разводкой коммуникаций 1,5–2 млн
● госпошлины и регистрация изменений в Росреестр 20–30 тыс
● налоги при продаже в зависимости от формы владения
Итого бюджет проекта — около 21,2–21,5 млн рублей.
После разделения получаем две студии по 32 и 34 м² с отдельными входами из общего тамбура. По свежей статистике экспозиции на ЦИАН, такие объекты в этом районе продаются по 12–13 млн рублей каждая при качественном ремонте.
Даже при консервативной цене 12 млн за студию общая выручка составит 24 млн рублей. Валовая прибыль — порядка 2,5–2,8 млн. Срок реализации проекта 6–8 месяцев. Рентабельность на вложенный капитал — около 12–14 процентов за цикл. В пересчёте на год это существенно выше банковских инструментов.
Больше полезных тематических материалов на моём Дзен-канале «Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной»
КАК СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ Без риска отказа
Ключевой момент — юридическая чистота. Без официального согласования вы не продадите студии как отдельные объекты.
Сначала проводится технический аудит. Не каждая трёшка подходит под деление. Важно наличие:
✔️ минимум двух стояков канализации
✔️ возможности изолировать входы
✔️ отсутствия несущих стен в зоне предполагаемого демонтажа
✔️ достаточной мощности электросети
Далее заказывается проект перепланировки у лицензированной организации. Он включает архитектурные решения и раздел по инженерии. После этого пакет документов подаётся в Мосжилинспекцию или соответствующий орган региона.
По информации профильных публикаций в Коммерсантъ за последний квартал, регионы стали строже относиться к дроблению квартир, особенно если проект напоминает хостел. Поэтому важно, чтобы каждая студия соответствовала нормам инсоляции и имела полноценный санузел.
После выполнения работ вызывается комиссия для приёмки. Затем изменения регистрируются в Росреестр, и только после этого объекты получают отдельные кадастровые номера.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ГДЕ КРОЕТСЯ ОСНОВНОЙ Риск инвестора
На бумаге модель выглядит просто. Но в реальности есть три чувствительные точки.
Первая — переоценка конечной цены продажи. Если рынок корректируется, студии могут «зависнуть» в экспозиции.
Вторая — затяжные согласования. Любая ошибка в проекте увеличивает срок оборота капитала.
Третья — рост себестоимости ремонта. Цены на материалы за последние месяцы колебались, что отмечали аналитики РБК Недвижимость.
Чтобы снизить риски, я рекомендую:
🔹 покупать объект только с дисконтом не менее 8–12 процентов
🔹 закладывать резерв бюджета минимум 10 процентов
🔹 заранее консультироваться с проектировщиком по возможности деления
🔹 просчитывать альтернативный сценарий продажи как одной квартиры
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ОСТАТОЧНАЯ ЛИКВИДНОСТЬ И EXIT STRATEGY В НЕДВИЖИМОСТИ: Как заранее понять, за сколько вы выйдете и с каким дисконтом
🔥 СТОИТ ЛИ ИНВЕСТИРОВАТЬ В ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА ПОД АРЕНДУ В СЕЛЬСКИХ РЕГИОНАХ В 2026 ГОДУ: Честный расчёт доходности и рисков
🔥 РЕФИНАНСИРОВАНИЕ АРЕНДНОГО ОБЪЕКТА: Как снизить ежемесячный платёж и увеличить cash flow
🔥 СЕЛЬХОЗЗЕМЛИ ИЛИ ИЖС В 2026: Какой участок реально приносит деньги инвестору в России
КОМУ ПОДХОДИТ Стратегия «два флипа»
Этот формат не для пассивного инвестора. Вам потребуется управлять строителями, контролировать документы и держать темп продаж.
Наиболее эффективно стратегия работает:
👉 в городах с высоким спросом на компактное жильё
👉 рядом с метро или крупными транспортными узлами
👉 в домах без статуса объекта культурного наследия
👉 при возможности создать два полноценных изолированных пространства
Если всё сделано грамотно, вы получаете не просто прирост цены, а увеличение ликвидности актива. Большая квартира продаётся дольше и сложнее. Две студии — быстрее и шире по аудитории.
Финально скажу как практикующий брокер. «Два флипа в одном» — это стратегия для тех, кто умеет считать и действовать системно. При текущем рынке она даёт доходность выше средней по жилой недвижимости, но требует дисциплины и точного расчёта.
Не забывайте, что успех в инвестициях требует тщательного анализа и планирования. Наверняка у вас остались вопросы или вы хотите получить бесплатную консультацию по выбору лучшего инструмента инвестирования в недвижимость — обращайтесь ко мне прямо сейчас!
За последние месяцы рынок демонстрирует явный перекос в сторону малогабаритного жилья. По данным ЦИАН и аналитике РБК Недвижимость, спрос на студии в крупных городах остаётся выше, чем на квартиры площадью свыше 70 м². Это связано с ограниченной доступностью ипотеки и снижением среднего бюджета покупки.
В таких условиях грамотное деление трёхкомнатной квартиры повышает ликвидность и ускоряет оборот капитала.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ЭКОНОМИКА ПРОЕКТА: Считаем маржинальность на реальном примере
Представим объект в спальном районе Москвы рядом с метро. Площадь 74 м², удачная планировка с двумя мокрыми зонами. Рыночная цена аналогичных трёшек — около 21 млн рублей. Мы покупаем с дисконтом 10 процентов за 18,9 млн.
Перед расчётом прибыли важно учитывать все статьи расходов. В подобных проектах недооценка сметы — главная ошибка инвестора.
В структуру затрат входят:
● покупка 18,9 млн
● услуги агентства и оформление 300–400 тыс
● проект перепланировки и техническое заключение 150–250 тыс
● строительные работы с разводкой коммуникаций 1,5–2 млн
● госпошлины и регистрация изменений в Росреестр 20–30 тыс
● налоги при продаже в зависимости от формы владения
Итого бюджет проекта — около 21,2–21,5 млн рублей.
После разделения получаем две студии по 32 и 34 м² с отдельными входами из общего тамбура. По свежей статистике экспозиции на ЦИАН, такие объекты в этом районе продаются по 12–13 млн рублей каждая при качественном ремонте.
Даже при консервативной цене 12 млн за студию общая выручка составит 24 млн рублей. Валовая прибыль — порядка 2,5–2,8 млн. Срок реализации проекта 6–8 месяцев. Рентабельность на вложенный капитал — около 12–14 процентов за цикл. В пересчёте на год это существенно выше банковских инструментов.
Больше полезных тематических материалов на моём Дзен-канале «Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной»
КАК СОГЛАСОВАТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ Без риска отказа
Ключевой момент — юридическая чистота. Без официального согласования вы не продадите студии как отдельные объекты.
Сначала проводится технический аудит. Не каждая трёшка подходит под деление. Важно наличие:
✔️ минимум двух стояков канализации
✔️ возможности изолировать входы
✔️ отсутствия несущих стен в зоне предполагаемого демонтажа
✔️ достаточной мощности электросети
Далее заказывается проект перепланировки у лицензированной организации. Он включает архитектурные решения и раздел по инженерии. После этого пакет документов подаётся в Мосжилинспекцию или соответствующий орган региона.
По информации профильных публикаций в Коммерсантъ за последний квартал, регионы стали строже относиться к дроблению квартир, особенно если проект напоминает хостел. Поэтому важно, чтобы каждая студия соответствовала нормам инсоляции и имела полноценный санузел.
После выполнения работ вызывается комиссия для приёмки. Затем изменения регистрируются в Росреестр, и только после этого объекты получают отдельные кадастровые номера.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ГДЕ КРОЕТСЯ ОСНОВНОЙ Риск инвестора
На бумаге модель выглядит просто. Но в реальности есть три чувствительные точки.
Первая — переоценка конечной цены продажи. Если рынок корректируется, студии могут «зависнуть» в экспозиции.
Вторая — затяжные согласования. Любая ошибка в проекте увеличивает срок оборота капитала.
Третья — рост себестоимости ремонта. Цены на материалы за последние месяцы колебались, что отмечали аналитики РБК Недвижимость.
Чтобы снизить риски, я рекомендую:
🔹 покупать объект только с дисконтом не менее 8–12 процентов
🔹 закладывать резерв бюджета минимум 10 процентов
🔹 заранее консультироваться с проектировщиком по возможности деления
🔹 просчитывать альтернативный сценарий продажи как одной квартиры
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ОСТАТОЧНАЯ ЛИКВИДНОСТЬ И EXIT STRATEGY В НЕДВИЖИМОСТИ: Как заранее понять, за сколько вы выйдете и с каким дисконтом
🔥 СТОИТ ЛИ ИНВЕСТИРОВАТЬ В ЗАГОРОДНЫЕ ДОМА ПОД АРЕНДУ В СЕЛЬСКИХ РЕГИОНАХ В 2026 ГОДУ: Честный расчёт доходности и рисков
🔥 РЕФИНАНСИРОВАНИЕ АРЕНДНОГО ОБЪЕКТА: Как снизить ежемесячный платёж и увеличить cash flow
🔥 СЕЛЬХОЗЗЕМЛИ ИЛИ ИЖС В 2026: Какой участок реально приносит деньги инвестору в России
КОМУ ПОДХОДИТ Стратегия «два флипа»
Этот формат не для пассивного инвестора. Вам потребуется управлять строителями, контролировать документы и держать темп продаж.
Наиболее эффективно стратегия работает:
👉 в городах с высоким спросом на компактное жильё
👉 рядом с метро или крупными транспортными узлами
👉 в домах без статуса объекта культурного наследия
👉 при возможности создать два полноценных изолированных пространства
Если всё сделано грамотно, вы получаете не просто прирост цены, а увеличение ликвидности актива. Большая квартира продаётся дольше и сложнее. Две студии — быстрее и шире по аудитории.
Финально скажу как практикующий брокер. «Два флипа в одном» — это стратегия для тех, кто умеет считать и действовать системно. При текущем рынке она даёт доходность выше средней по жилой недвижимости, но требует дисциплины и точного расчёта.
Не забывайте, что успех в инвестициях требует тщательного анализа и планирования. Наверняка у вас остались вопросы или вы хотите получить бесплатную консультацию по выбору лучшего инструмента инвестирования в недвижимость — обращайтесь ко мне прямо сейчас!
