Многие начинающие инвесторы уверены: купил квартиру, сдал в аренду — и каждый месяц получай пассивный доход. Но на практике всё далеко не так однозначно.
Даже при грамотной на первый взгляд стратегии арендный бизнес может быстро обернуться убытками!
В этой статье мы разберём реальную историю инвестора, который столкнулся с нерентабельностью уже через 6 месяцев. Я покажу конкретные цифры, проанализирую ошибки и расскажу, как избежать провалов при сдаче квартиры.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
РЕАЛЬНЫЙ КЕЙС: Квартира ушла в минус за 6 месяцев
Инвестор Алексей приобрёл однокомнатную квартиру в новостройке Санкт-Петербурга в сентябре. Объект стоил 6,1 млн рублей, включая оформление и меблировку.
Расчёт был следующий: сдать квартиру за 35 000 ₽ в месяц на долгосрок, обеспечив стабильную доходность на уровне 6,8% годовых до налогообложения.
Первые два месяца арендаторы платили вовремя. Затем начались проблемы:
● В третьем месяце арендатор съехал, оставив пятна на стенах и повреждённую мебель.
● Поиск новых жильцов занял 26 дней.
● Новый арендатор задержал платёж на две недели, затем отказался платить вовсе — пришлось вызывать юриста.
К пятому месяцу возникли непредвиденные расходы: замена бытовой техники (12 000 ₽), ремонт после съезда арендатора (17 000 ₽), услуги юриста (9 500 ₽).
В итоге к шестому месяцу расходы перевесили доход, а вложенные усилия полностью убили ощущение «пассивности» этого дохода.
Подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ПОЧЕМУ КВАРТИРА МОЖЕТ СТАТЬ Убыточной уже через полгода аренды
Даже при высокой ставке аренды квартира может уйти в минус. Причин много, и большинство из них становятся очевидны только на практике.
Вот основные причины, по которым арендный бизнес теряет рентабельность уже в первый год:
🔸 Неправильный расчёт доходности: Инвестор ориентируется только на арендную ставку и забывает о налогах, простоях и ремонтах.
🔸 Неучтённые расходы: К ним относятся амортизация, страхование, мелкий и капитальный ремонт, коммунальные платежи в период простоя.
🔸 Сложные арендаторы: Проблемные жильцы — самая частая причина убытков: задержки платежей, порча имущества, выезды без предупреждения.
🔸 Долгие простои между арендаторами: Один месяц простоя = минус 8,3% от годового дохода.
🔸 Изменение рыночной конъюнктуры: Например, снижение спроса в районе или массовый выход новых объектов снижает ставки.
🔸 Недооценка локального рынка: Ошибочный выбор локации приводит к низкому спросу и снижению аренды, чтобы хотя бы не держать объект пустым.
Больше полезных тематических материалов на моём Дзен-канале «Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной»
КАК ВЫГЛЯДЕЛИ РАСЧЁТЫ НА ПРАКТИКЕ: Доходы, расходы, убытки
Чтобы увидеть реальную картину, давайте разберём финансовую модель аренды этой квартиры без таблиц, но в логичных блоках:
Первоначальные вложения:
⁃ Стоимость квартиры: 5 750 000 ₽
⁃ Мебель и техника: 260 000 ₽
⁃ Юридические и агентские расходы: 90 000 ₽
Итого вложено: 6 100 000 ₽
Доходы за 6 месяцев:
⁃ 2 месяца по 35 000 ₽ = 70 000 ₽
⁃ 1 месяц простой = 0 ₽
⁃ 3 месяца по 33 000 ₽ = 99 000 ₽
Итого доход: 169 000 ₽
Расходы за 6 месяцев:
⁃ Ремонт после выезда первого арендатора: 17 000 ₽
⁃ Замена техники: 12 000 ₽
⁃ Коммунальные платежи в период простоя: 4 500 ₽
⁃ Юрист: 9 500 ₽
⁃ Агент за нового арендатора: 18 000 ₽
⁃ Налог (6% УСН от дохода): 10 140 ₽
Итого расходы: 71 140 ₽
Итоговая прибыль:
⁃ Доход: 169 000 ₽
⁃ Минус расходы: 71 140 ₽
Чистая прибыль: 97 860 ₽
Фактическая доходность: 97 860 ₽ / 6 100 000 ₽ × 100 = 1,60% за полгода, или 3,2% годовых.
Сравнение с банковским вкладом: На тот момент вклад под 10% годовых в надёжном банке принёс бы 305 000 ₽ за тот же срок, не требуя никаких усилий.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость:
🔥 ФЕРМЕР НА СУТКИ: Как сдавать землю агротуристам и эколюбителям
🔥 ИНОСТРАНЦЫ ВКЛАДЫВАЮТ ДЕНЬГИ В РОССИЙСКИЕ ДАЧИ: Зарубежные инвесторы открывают секрет русского загородного отдыха
🔥 ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ СОЗДАНИЯ ИСТОЧНИКА ДОХОДА: Топ-5 вопросов и ответы на них
🔥 ФЕРМЕР НА СУТКИ: Как сдавать землю агротуристам и эколюбителям
ЧАСТЫЕ ОШИБКИ Начинающих арендодателей
Инвесторы-новички допускают одни и те же просчёты, из-за которых аренда становится невыгодной. Ниже — самые типичные ошибки, которые ведут к убыткам.
❌ Считают только доход, игнорируя риски: В расчётах нет места для простоя, порчи имущества, смены арендаторов.
❌ Нет финансовой подушки: Если аренда не покрывает ипотеку/расходы — инвестор оказывается в убытке с первого месяца простоя.
❌ Плохой выбор района или дома: Даже красивая квартира может простаивать, если в районе плохая транспортная доступность или перенасыщение рынка.
❌ Отсутствие договора с арендатором: Устные договорённости не защищают от рисков и не позволяют решать конфликты в правовом поле.
❌ Отсутствие системы проверки арендаторов: Залог, справка о доходах, соцсети — всё это важно, чтобы не попасть на мошенников или проблемных жильцов.
❌ Нет понимания о реальной стоимости ремонта и амортизации: Через 2–3 года сдачи в аренду квартира может потребовать вложений до 10% от её стоимости.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом https://t.me/v_roste
КАК ИЗБЕЖАТЬ УБЫТКОВ ПРИ Сдаче квартиры в аренду
Избежать большинства проблем реально, если изначально подходить к сдаче квартиры как к бизнесу. Вот проверенные рекомендации от инвесторов с опытом:
👉 Всегда делать расчёты с запасом: Закладывайте в модель не 12 месяцев дохода, а 10. Учтите налоги, 1–2 месяца простоя, ремонт.
👉 Держать резерв на 3–6 месяцев расходов: Финансовая подушка позволит не паниковать при проблемах и избежать вынужденной распродажи.
👉 Выбирать ликвидные планировки и районы: 1-комнатные квартиры с изолированной кухней и балконом в районе с транспортом сдаются быстрее и дороже.
👉 Работать с договорами и актами приёма-передачи: Это минимизирует юридические риски и ускорит реакцию на проблемы.
👉 Проводить верификацию арендаторов: Спросите о работе, попросите показать кредитную историю или контакт работодателя.
👉 Переходить на системное управление: Делегируйте задачи агенту, управляющей компании или настройте CRM, если объектов несколько.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас https://vk.me/v_roste и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ВЫВОД: ПОЧЕМУ КВАРТИРА МОЖЕТ СТАТЬ Нерентабельной спустя полгода аренды
Инвестировать в аренду можно и нужно, но только с холодным расчётом. История Алексея — не исключение, а частый сценарий для тех, кто надеется на «пассивный доход без забот». Чтобы квартира не стала убыточной через полгода, считайте, страхуйтесь и готовьтесь к разным сценариям.
Правильная стратегия сдачи квартиры в аренду начинается с трезвой оценки рисков и понимания, что «доходная недвижимость» — это бизнес, а не волшебная кнопка денег.
Не забывайте, что успех в инвестициях требует тщательного анализа и планирования. Если у вас остались вопросы или вы хотите получить бесплатную консультацию по выбору лучшего инструмента инвестирования в недвижимость, обращайтесь ко мне прямо сейчас!
Даже при грамотной на первый взгляд стратегии арендный бизнес может быстро обернуться убытками!
В этой статье мы разберём реальную историю инвестора, который столкнулся с нерентабельностью уже через 6 месяцев. Я покажу конкретные цифры, проанализирую ошибки и расскажу, как избежать провалов при сдаче квартиры.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
РЕАЛЬНЫЙ КЕЙС: Квартира ушла в минус за 6 месяцев
Инвестор Алексей приобрёл однокомнатную квартиру в новостройке Санкт-Петербурга в сентябре. Объект стоил 6,1 млн рублей, включая оформление и меблировку.
Расчёт был следующий: сдать квартиру за 35 000 ₽ в месяц на долгосрок, обеспечив стабильную доходность на уровне 6,8% годовых до налогообложения.
Первые два месяца арендаторы платили вовремя. Затем начались проблемы:
● В третьем месяце арендатор съехал, оставив пятна на стенах и повреждённую мебель.
● Поиск новых жильцов занял 26 дней.
● Новый арендатор задержал платёж на две недели, затем отказался платить вовсе — пришлось вызывать юриста.
К пятому месяцу возникли непредвиденные расходы: замена бытовой техники (12 000 ₽), ремонт после съезда арендатора (17 000 ₽), услуги юриста (9 500 ₽).
В итоге к шестому месяцу расходы перевесили доход, а вложенные усилия полностью убили ощущение «пассивности» этого дохода.
Подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
ПОЧЕМУ КВАРТИРА МОЖЕТ СТАТЬ Убыточной уже через полгода аренды
Даже при высокой ставке аренды квартира может уйти в минус. Причин много, и большинство из них становятся очевидны только на практике.
Вот основные причины, по которым арендный бизнес теряет рентабельность уже в первый год:
🔸 Неправильный расчёт доходности: Инвестор ориентируется только на арендную ставку и забывает о налогах, простоях и ремонтах.
🔸 Неучтённые расходы: К ним относятся амортизация, страхование, мелкий и капитальный ремонт, коммунальные платежи в период простоя.
🔸 Сложные арендаторы: Проблемные жильцы — самая частая причина убытков: задержки платежей, порча имущества, выезды без предупреждения.
🔸 Долгие простои между арендаторами: Один месяц простоя = минус 8,3% от годового дохода.
🔸 Изменение рыночной конъюнктуры: Например, снижение спроса в районе или массовый выход новых объектов снижает ставки.
🔸 Недооценка локального рынка: Ошибочный выбор локации приводит к низкому спросу и снижению аренды, чтобы хотя бы не держать объект пустым.
Больше полезных тематических материалов на моём Дзен-канале «Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной»
КАК ВЫГЛЯДЕЛИ РАСЧЁТЫ НА ПРАКТИКЕ: Доходы, расходы, убытки
Чтобы увидеть реальную картину, давайте разберём финансовую модель аренды этой квартиры без таблиц, но в логичных блоках:
Первоначальные вложения:
⁃ Стоимость квартиры: 5 750 000 ₽
⁃ Мебель и техника: 260 000 ₽
⁃ Юридические и агентские расходы: 90 000 ₽
Итого вложено: 6 100 000 ₽
Доходы за 6 месяцев:
⁃ 2 месяца по 35 000 ₽ = 70 000 ₽
⁃ 1 месяц простой = 0 ₽
⁃ 3 месяца по 33 000 ₽ = 99 000 ₽
Итого доход: 169 000 ₽
Расходы за 6 месяцев:
⁃ Ремонт после выезда первого арендатора: 17 000 ₽
⁃ Замена техники: 12 000 ₽
⁃ Коммунальные платежи в период простоя: 4 500 ₽
⁃ Юрист: 9 500 ₽
⁃ Агент за нового арендатора: 18 000 ₽
⁃ Налог (6% УСН от дохода): 10 140 ₽
Итого расходы: 71 140 ₽
Итоговая прибыль:
⁃ Доход: 169 000 ₽
⁃ Минус расходы: 71 140 ₽
Чистая прибыль: 97 860 ₽
Фактическая доходность: 97 860 ₽ / 6 100 000 ₽ × 100 = 1,60% за полгода, или 3,2% годовых.
Сравнение с банковским вкладом: На тот момент вклад под 10% годовых в надёжном банке принёс бы 305 000 ₽ за тот же срок, не требуя никаких усилий.
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость:
🔥 ФЕРМЕР НА СУТКИ: Как сдавать землю агротуристам и эколюбителям
🔥 ИНОСТРАНЦЫ ВКЛАДЫВАЮТ ДЕНЬГИ В РОССИЙСКИЕ ДАЧИ: Зарубежные инвесторы открывают секрет русского загородного отдыха
🔥 ИНВЕСТИРОВАНИЕ В НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ СОЗДАНИЯ ИСТОЧНИКА ДОХОДА: Топ-5 вопросов и ответы на них
🔥 ФЕРМЕР НА СУТКИ: Как сдавать землю агротуристам и эколюбителям
ЧАСТЫЕ ОШИБКИ Начинающих арендодателей
Инвесторы-новички допускают одни и те же просчёты, из-за которых аренда становится невыгодной. Ниже — самые типичные ошибки, которые ведут к убыткам.
❌ Считают только доход, игнорируя риски: В расчётах нет места для простоя, порчи имущества, смены арендаторов.
❌ Нет финансовой подушки: Если аренда не покрывает ипотеку/расходы — инвестор оказывается в убытке с первого месяца простоя.
❌ Плохой выбор района или дома: Даже красивая квартира может простаивать, если в районе плохая транспортная доступность или перенасыщение рынка.
❌ Отсутствие договора с арендатором: Устные договорённости не защищают от рисков и не позволяют решать конфликты в правовом поле.
❌ Отсутствие системы проверки арендаторов: Залог, справка о доходах, соцсети — всё это важно, чтобы не попасть на мошенников или проблемных жильцов.
❌ Нет понимания о реальной стоимости ремонта и амортизации: Через 2–3 года сдачи в аренду квартира может потребовать вложений до 10% от её стоимости.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом https://t.me/v_roste
КАК ИЗБЕЖАТЬ УБЫТКОВ ПРИ Сдаче квартиры в аренду
Избежать большинства проблем реально, если изначально подходить к сдаче квартиры как к бизнесу. Вот проверенные рекомендации от инвесторов с опытом:
👉 Всегда делать расчёты с запасом: Закладывайте в модель не 12 месяцев дохода, а 10. Учтите налоги, 1–2 месяца простоя, ремонт.
👉 Держать резерв на 3–6 месяцев расходов: Финансовая подушка позволит не паниковать при проблемах и избежать вынужденной распродажи.
👉 Выбирать ликвидные планировки и районы: 1-комнатные квартиры с изолированной кухней и балконом в районе с транспортом сдаются быстрее и дороже.
👉 Работать с договорами и актами приёма-передачи: Это минимизирует юридические риски и ускорит реакцию на проблемы.
👉 Проводить верификацию арендаторов: Спросите о работе, попросите показать кредитную историю или контакт работодателя.
👉 Переходить на системное управление: Делегируйте задачи агенту, управляющей компании или настройте CRM, если объектов несколько.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас https://vk.me/v_roste и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ВЫВОД: ПОЧЕМУ КВАРТИРА МОЖЕТ СТАТЬ Нерентабельной спустя полгода аренды
Инвестировать в аренду можно и нужно, но только с холодным расчётом. История Алексея — не исключение, а частый сценарий для тех, кто надеется на «пассивный доход без забот». Чтобы квартира не стала убыточной через полгода, считайте, страхуйтесь и готовьтесь к разным сценариям.
Правильная стратегия сдачи квартиры в аренду начинается с трезвой оценки рисков и понимания, что «доходная недвижимость» — это бизнес, а не волшебная кнопка денег.
Не забывайте, что успех в инвестициях требует тщательного анализа и планирования. Если у вас остались вопросы или вы хотите получить бесплатную консультацию по выбору лучшего инструмента инвестирования в недвижимость, обращайтесь ко мне прямо сейчас!
