В 2025 году инвестиции в коммерческую недвижимость продолжают оставаться одним из самых стабильных и доходных инструментов. Правильно подобранный объект способен обеспечить стабильный денежный поток, защиту от инфляции и даже прирост капитала.
Однако многое зависит от того, кому вы сдаёте объект в аренду — разные арендаторы приносят разную доходность и создают разный уровень риска.
Разберём, как инвестору грамотно подойти к выбору типа арендатора, и как рассчитать доходность вложений в коммерческую недвижимость с учётом всех факторов.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
КАКИЕ БЫВАЮТ ВИДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ Недвижимости и арендаторов
Перед тем как оценивать доходность, важно понять, какие типы коммерческой недвижимости существуют и кто может стать вашим арендатором. Это поможет выбрать стратегию, подходящую именно вам.
Среди основных типов арендаторов и объектов выделяют:
🔹 Ритейл – магазины, торговые точки на первых этажах зданий, торговые залы.
🔹 Офисные арендаторы – компании, ИП, фрилансеры, снимающие помещения под рабочее пространство.
🔹 Склады и производство – объекты на окраинах городов, в промзонах, пригородах.
🔹 Объекты сферы услуг – салоны красоты, мастерские, медицинские кабинеты, кафе, пекарни.
🔹 Микробизнес, коворкинги – арендаторы с небольшими площадями и короткими договорами.
Каждый из этих форматов предъявляет разные требования к помещению и даёт разный уровень доходности и риска.
Подписывайтесь на мою группу Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
КАК СЧИТАТЬ ДОХОДНОСТЬ Коммерческой недвижимости
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость можно посчитать несколькими способами, но основной подход – это чистая доходность (Net Yield) и срок окупаемости (Payback Period). Давайте посмотрим на формулы и пример.
Основные параметры:
AR (Annual Rent) – годовой доход от аренды
OPEX (Operating Expenses) – операционные расходы (налоги, коммунальные, обслуживание)
Net Yield = (AR – OPEX) / Стоимость объекта × 100%
Окупаемость = Стоимость объекта / (AR – OPEX)
Пример:
Помещение в стрит-ритейле стоит 10 млн руб.
Сдаётся по 2 500 руб./м² × 60 м² = 150 000 руб./мес. = 1,8 млн руб./год
Операционные расходы: 300 000 руб./год
Net Yield = (1 800 000 – 300 000) / 10 000 000 × 100% = 15%
Окупаемость = 10 000 000 / 1 500 000 = 6,7 лет
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость:
🔥 ОСОБЕННОСТИ И ВЫГОДЫ ВОССТАНОВЛЕНИЯ И ОБНОВЛЕНИЯ Заброшенных загородных зданий и территорий КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ОПТИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА Для успешного инвестирования в недвижимость?
🔥 КАК ЗАЩИТИТЬ ИНВЕСТИЦИИ ОТ ИНФЛЯЦИИ С ПОМОЩЬЮ НЕДВИЖИМОСТИ: Цифры и сценарии
🔥 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: Путеводитель для успешных инвесторов
СРАВНЕНИЕ ДОХОДНОСТИ ПРИ Разных типах арендаторов
Чтобы наглядно сравнить инвестиции в коммерческую недвижимость, мы подобрали типовые примеры по каждому формату. Они помогут понять, какой тип арендатора выгоднее в разных ситуациях.
Перед тем как перейти к сравнительной таблице, обратим внимание: в расчётах учтены среднерыночные показатели по региональным и столичным городам РФ. Доходность может варьироваться в зависимости от локации, состояния объекта и типа договора.
Стрит-ритейл (магазин)
▪ Стоимость объекта: 10 млн ₽
▪ Аренда в месяц: 150 000 ₽
▪ Расходы в год: 300 000 ₽
▪ Доход в год: 1 800 000 ₽
▪ Net Yield: 15%
▪ Окупаемость: 6,7 лет
▪ Особенности: Высокая проходимость, низкий риск
Офис в БЦ класса B
▪ Стоимость объекта: 8 млн ₽
▪ Аренда в месяц: 90 000 ₽
▪ Расходы в год: 250 000 ₽
▪ Доход в год: 1 080 000 ₽
▪ Net Yield: 10,3%
▪ Окупаемость: 7,4 лет
▪ Особенности: Возможен простой, стабильный доход
Склады
▪ Стоимость объекта: 12 млн ₽
▪ Аренда в месяц: 120 000 ₽
▪ Расходы в год: 400 000 ₽
▪ Доход в год: 1 440 000 ₽
▪ Net Yield: 8,7%
▪ Окупаемость: 8,3 лет
▪ Особенности: Большие площади, ниже ликвидность
Салон красоты / кафе
▪ Стоимость объекта: 6 млн ₽
▪ Аренда в месяц: 80 000 ₽
▪ Расходы в год: 200 000 ₽
▪ Доход в год: 960 000 ₽
▪ Net Yield: 12,6%
▪ Окупаемость: 6,25 лет
▪ Особенности: Риск текучки, ремонт за свой счёт
Как видно, наилучшая доходность — у объектов, сданных под стрит-ритейл и сферы услуг. Однако такие помещения требуют лучшей локации и большей вовлечённости со стороны владельца.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом https://t.me/v_roste
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ РАЗНЫХ Типов арендаторов
Тип арендатора сильно влияет не только на доходность, но и на стабильность бизнеса, частоту простоев, требования к ремонту. Разберём ключевые плюсы и минусы по типам.
Перед этим краткое пояснение: инвестору важно не только зарабатывать, но и минимизировать риски. Поэтому важно понимать особенности каждой категории арендаторов.
Преимущества:
✔️ Ритейл: стабильные платежи, долгосрочные договора, высокая ликвидность.
✔️ Офисы: надёжные юридические лица, минимальные изменения интерьера.
✔️ Склады: низкие затраты на ремонт, минимальное вмешательство арендодателя.
✔️ Кафе/услуги: высокая маржа арендаторов, быстрая заполняемость помещений.
Недостатки:
🔸 Ритейл: высокая зависимость от трафика и экономической активности района.
🔸 Офисы: растущий спрос на удалёнку, простои могут достигать 6 месяцев.
🔸 Склады: большая площадь — сложно быстро найти арендатора.
🔸 Кафе: частые ремонты, проблемы с вентиляцией, шум, жалобы жильцов.
Больше полезных тематических материалов на моём Дзен-канале «Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной» https://dzen.ru/v_roste
КАКОЙ ТИП АРЕНДАТОРА Выбрать инвестору
Выбор зависит от целей инвестора и его готовности к вовлечённости. Перед тем как покупать коммерческую недвижимость под аренду, нужно оценить:
👉 Бюджет инвестиций (в среднем: 6–12 млн руб.)
👉 Свою готовность заниматься управлением объектом
👉 Уровень риска, с которым комфортно работать
👉 Локацию: одни арендаторы нужны только в центре, другие – в спальных районах
Рекомендации:
💥 Новичкам подойдут стрит-ритейл или готовый арендный бизнес (арендатор уже есть).
💥 Опытным инвесторам — кафе, коворкинги, микросервисы, где выше доходность, но и выше управление.
💥 Пассивный доход — склады или офисы с долгосрочными договорами.
💥 Для роста капитала — объекты в районах развития, с потенциалом повышения арендной ставки.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас https://vk.me/v_roste и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ЗАКЛЮЧЕНИЕ: ДОХОДНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ Арендного бизнеса для разных типов коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть крайне прибыльными — особенно при правильной стратегии и выборе арендатора. Комбинируя аналитику, расчёты и здравый смысл, можно обеспечить себе стабильный доход на годы вперёд.
Главное — считать, сравнивать и выбирать не «на глаз», а на основе чёткой финансовой модели.
Когда понадобится персональная стратегия — напишите мне, помогу выполнить расчёты под ваш бюджет.
Не забывайте, что успех в инвестициях требует тщательного анализа и планирования. Если у вас остались вопросы или вы хотите получить бесплатную консультацию по выбору лучшего инструмента инвестирования в недвижимость, обращайтесь прямо сейчас!
Однако многое зависит от того, кому вы сдаёте объект в аренду — разные арендаторы приносят разную доходность и создают разный уровень риска.
Разберём, как инвестору грамотно подойти к выбору типа арендатора, и как рассчитать доходность вложений в коммерческую недвижимость с учётом всех факторов.
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
КАКИЕ БЫВАЮТ ВИДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ Недвижимости и арендаторов
Перед тем как оценивать доходность, важно понять, какие типы коммерческой недвижимости существуют и кто может стать вашим арендатором. Это поможет выбрать стратегию, подходящую именно вам.
Среди основных типов арендаторов и объектов выделяют:
🔹 Ритейл – магазины, торговые точки на первых этажах зданий, торговые залы.
🔹 Офисные арендаторы – компании, ИП, фрилансеры, снимающие помещения под рабочее пространство.
🔹 Склады и производство – объекты на окраинах городов, в промзонах, пригородах.
🔹 Объекты сферы услуг – салоны красоты, мастерские, медицинские кабинеты, кафе, пекарни.
🔹 Микробизнес, коворкинги – арендаторы с небольшими площадями и короткими договорами.
Каждый из этих форматов предъявляет разные требования к помещению и даёт разный уровень доходности и риска.
Подписывайтесь на мою группу Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
КАК СЧИТАТЬ ДОХОДНОСТЬ Коммерческой недвижимости
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость можно посчитать несколькими способами, но основной подход – это чистая доходность (Net Yield) и срок окупаемости (Payback Period). Давайте посмотрим на формулы и пример.
Основные параметры:
AR (Annual Rent) – годовой доход от аренды
OPEX (Operating Expenses) – операционные расходы (налоги, коммунальные, обслуживание)
Net Yield = (AR – OPEX) / Стоимость объекта × 100%
Окупаемость = Стоимость объекта / (AR – OPEX)
Пример:
Помещение в стрит-ритейле стоит 10 млн руб.
Сдаётся по 2 500 руб./м² × 60 м² = 150 000 руб./мес. = 1,8 млн руб./год
Операционные расходы: 300 000 руб./год
Net Yield = (1 800 000 – 300 000) / 10 000 000 × 100% = 15%
Окупаемость = 10 000 000 / 1 500 000 = 6,7 лет
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость:
🔥 ОСОБЕННОСТИ И ВЫГОДЫ ВОССТАНОВЛЕНИЯ И ОБНОВЛЕНИЯ Заброшенных загородных зданий и территорий КАК ОПРЕДЕЛИТЬ ОПТИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА Для успешного инвестирования в недвижимость?
🔥 КАК ЗАЩИТИТЬ ИНВЕСТИЦИИ ОТ ИНФЛЯЦИИ С ПОМОЩЬЮ НЕДВИЖИМОСТИ: Цифры и сценарии
🔥 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ЗАРУБЕЖНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ: Путеводитель для успешных инвесторов
СРАВНЕНИЕ ДОХОДНОСТИ ПРИ Разных типах арендаторов
Чтобы наглядно сравнить инвестиции в коммерческую недвижимость, мы подобрали типовые примеры по каждому формату. Они помогут понять, какой тип арендатора выгоднее в разных ситуациях.
Перед тем как перейти к сравнительной таблице, обратим внимание: в расчётах учтены среднерыночные показатели по региональным и столичным городам РФ. Доходность может варьироваться в зависимости от локации, состояния объекта и типа договора.
Стрит-ритейл (магазин)
▪ Стоимость объекта: 10 млн ₽
▪ Аренда в месяц: 150 000 ₽
▪ Расходы в год: 300 000 ₽
▪ Доход в год: 1 800 000 ₽
▪ Net Yield: 15%
▪ Окупаемость: 6,7 лет
▪ Особенности: Высокая проходимость, низкий риск
Офис в БЦ класса B
▪ Стоимость объекта: 8 млн ₽
▪ Аренда в месяц: 90 000 ₽
▪ Расходы в год: 250 000 ₽
▪ Доход в год: 1 080 000 ₽
▪ Net Yield: 10,3%
▪ Окупаемость: 7,4 лет
▪ Особенности: Возможен простой, стабильный доход
Склады
▪ Стоимость объекта: 12 млн ₽
▪ Аренда в месяц: 120 000 ₽
▪ Расходы в год: 400 000 ₽
▪ Доход в год: 1 440 000 ₽
▪ Net Yield: 8,7%
▪ Окупаемость: 8,3 лет
▪ Особенности: Большие площади, ниже ликвидность
Салон красоты / кафе
▪ Стоимость объекта: 6 млн ₽
▪ Аренда в месяц: 80 000 ₽
▪ Расходы в год: 200 000 ₽
▪ Доход в год: 960 000 ₽
▪ Net Yield: 12,6%
▪ Окупаемость: 6,25 лет
▪ Особенности: Риск текучки, ремонт за свой счёт
Как видно, наилучшая доходность — у объектов, сданных под стрит-ритейл и сферы услуг. Однако такие помещения требуют лучшей локации и большей вовлечённости со стороны владельца.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом https://t.me/v_roste
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ РАЗНЫХ Типов арендаторов
Тип арендатора сильно влияет не только на доходность, но и на стабильность бизнеса, частоту простоев, требования к ремонту. Разберём ключевые плюсы и минусы по типам.
Перед этим краткое пояснение: инвестору важно не только зарабатывать, но и минимизировать риски. Поэтому важно понимать особенности каждой категории арендаторов.
Преимущества:
✔️ Ритейл: стабильные платежи, долгосрочные договора, высокая ликвидность.
✔️ Офисы: надёжные юридические лица, минимальные изменения интерьера.
✔️ Склады: низкие затраты на ремонт, минимальное вмешательство арендодателя.
✔️ Кафе/услуги: высокая маржа арендаторов, быстрая заполняемость помещений.
Недостатки:
🔸 Ритейл: высокая зависимость от трафика и экономической активности района.
🔸 Офисы: растущий спрос на удалёнку, простои могут достигать 6 месяцев.
🔸 Склады: большая площадь — сложно быстро найти арендатора.
🔸 Кафе: частые ремонты, проблемы с вентиляцией, шум, жалобы жильцов.
Больше полезных тематических материалов на моём Дзен-канале «Инвестиции в недвижимость со Скворцовой Ириной» https://dzen.ru/v_roste
КАКОЙ ТИП АРЕНДАТОРА Выбрать инвестору
Выбор зависит от целей инвестора и его готовности к вовлечённости. Перед тем как покупать коммерческую недвижимость под аренду, нужно оценить:
👉 Бюджет инвестиций (в среднем: 6–12 млн руб.)
👉 Свою готовность заниматься управлением объектом
👉 Уровень риска, с которым комфортно работать
👉 Локацию: одни арендаторы нужны только в центре, другие – в спальных районах
Рекомендации:
💥 Новичкам подойдут стрит-ритейл или готовый арендный бизнес (арендатор уже есть).
💥 Опытным инвесторам — кафе, коворкинги, микросервисы, где выше доходность, но и выше управление.
💥 Пассивный доход — склады или офисы с долгосрочными договорами.
💥 Для роста капитала — объекты в районах развития, с потенциалом повышения арендной ставки.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас https://vk.me/v_roste и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ЗАКЛЮЧЕНИЕ: ДОХОДНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ Арендного бизнеса для разных типов коммерческой недвижимости
Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть крайне прибыльными — особенно при правильной стратегии и выборе арендатора. Комбинируя аналитику, расчёты и здравый смысл, можно обеспечить себе стабильный доход на годы вперёд.
Главное — считать, сравнивать и выбирать не «на глаз», а на основе чёткой финансовой модели.
Когда понадобится персональная стратегия — напишите мне, помогу выполнить расчёты под ваш бюджет.
Не забывайте, что успех в инвестициях требует тщательного анализа и планирования. Если у вас остались вопросы или вы хотите получить бесплатную консультацию по выбору лучшего инструмента инвестирования в недвижимость, обращайтесь прямо сейчас!
